Si vous souhaitez bénéficier d’une estimation de votre bien, contactez-moi sur mon portable ou par courrier électronique afin que je puisse vous aider à connaître au plus juste la valeur de votre bien !
Impossible de connaître le prix de vente précis d’un logement : il en résulte de la rencontre entre une offre et une demande et n’est fixé, au bout du compte, qu’au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente.
La valeur d’un bien sur le marché fait l’objet de toutes les attentions de la part du propriétaire qui souhaite connaître » la véritable valeur vénale à un moment déterminé « .
La meilleure formulation pour répondre à cette attente est :
» Quel prix un client potentiel et solvable est il prêt à payer pour se rendre acquéreur de mon bien ? « .
En effet l’estimation d’un bien sans mise en vente, n’engage pas son auteur !
Ce n’est pas le cas du consultant immobilier qui devra subir les contraintes inhérentes à la commercialisation du bien : sa diffusion, la comparaison, l’accroche, la visite, la négociation, le financement…
- La surface de la parcelle (pour une maison)
- L’emplacement
- La configuration et l’orientation
- Le cachet de l’immeuble
- Les aménagements et équipements intérieurs
- La rareté
- La proximité des zones d’intérêt (bus, école, commerce, axe routier)
- L’environnement (bruit, fréquentation, voisinage)
- L’état extérieur (façade, toiture)
- La possibilité de stationnement (garage, parking, emplacement)
- Les servitudes liées à l’immeuble (urbanisme, mitoyenneté)
- La surface habitable et le nombre de pièces
- La distribution intérieure
- La décoration (l’aspect, finition…)
Au préalable, il est nécessaire d’effectuer un audit global du bien et des circonstances liées à l’immeuble :
Il nous faut comparer la désignation sur le titre de propriété et la désignation constatée
Regarder s’il s’agit de lotissement, d’une copropriété. Voir le règlement de copropriété. Interroger sur travaux prévus ou à prévoir.
En matière d’urbanisme , voir le P.L.U. (POS)
Se renseigner si le bien se trouve en secteur sauvegardé, voire monument historique, en ZAC….
Y a t’il eu des construction ou agrandissement de + ou – de 10 ans ? (garantie décénale)
Le bien est occupé ou libre ?
Est ce une résidence principale ou secondaire
Déterminer la plus-value avec la date d’acquisition
Est on en régime de TVA immobilière si achat en VEFA dans les 5 ans
Connaître les impôts liés à l’immeuble
Le capital restant dû, l’amortissement du prêt.
À l’aide du tableau des diagnostics.
Selon une grille socio économique qui prend en considération :
- La taille de l’agglomération
- Une desserte routières autoroutière et ferroviaire aéronautique
- Le cadre de vie
- Le bassin d’emploi
- La scolarité / université
- Les équipements culturels et sportifs
A l’issue de cet audit, on peut passer à l’estimation.
On utilise le recoupement de Quatre méthodes d’évaluation pour apprécier la valeur vénale du bien ; tenant compte du coefficient d’environnement ; du pourcentage de charge foncière et de l’analyse des critères sociaux économiques…
Après récupération des données du client issuent de l’audit global, il convient de tenir compte des potentialités liées à l’immeuble pour enrichir les méthodes d’estimation.
Cette méthode est utilisée pour coller le plus près possible au marché en considération de ce qui est vendu et non vendu à la date de l’estimation…
On y applique également une pondération en fonction de la situation sur le marché : « encore à vendre » ou « vendu ».
Il nous faut déterminer la valeur du terrain tenant compte de la parcelle de base sur la commune.
Le coût construction est donné par le BT 01 indexé qui est l’indice de référence sur lequel s’appuient les experts immobiliers.
Donc pour une surface habitable donnée et un cout construction total, on est en mesure de chiffrer la valeur du bien en y appliquant une pondération de vétusté.
Cette méthode consiste à déterminer la valeur du bien en fonction des loyers qui pourraient être générés par sa mise en location. Le taux de capitalisation et les revenus provenant de la location déterminant une valeur.
On considère un loyer mensuel ramené à l ‘année.
Puis on détermine un taux de capitalisation (rentabilité espérée) pour ce type de bien, tenant compte de l’échelle EQR.
L’EQR pour Environnement Qualité Rareté donne sur une échelle de moins 10 à plus 10.
Le taux de capitalisation est inversement proportionnel au chiffre lu sur l’échelle E.Q.R.
Nous pouvons ensuite préconiser un prix de mise en vente.
La difficulté pour le professionnel qui est en charge de la commercialisation consiste donc à annoncer une réalité que le vendeur n’est pas toujours prêt à entendre sur la valeur vénale de son bien.
- Les acquéreurs potentiels n’osent pas proposer un prix qui semblerait trop bas.
- Perte de temps, même si « on n’est pas pressé » ….
- Le prix baisse avec le temps.
- On note une usure psychologique des vendeurs (qui incriminent le marché)
- Le bien se dégrade si il n’est plus habité (surtout l’hiver).
- La diffusion du produit tous azimuts « pourrit » l’affaire.
- On finit par vendre au prix marché : celui donné par le (bon) professionnel lors de la mise en vente après avoir refusé des offres d’achat supérieurs.
- La conséquence ultime consiste à vendre en dessous du prix marché par lassitude des vendeurs.
Conclusion, en considération de ce qui vient d’être dit, on se méfiera des estimations « à la volée ».
C’est la raison pour laquelle il est recommandé de solliciter un conseiller en immobilier qualifié tel que Mr. PHILAMENT qui sera vous satisfaire in fine.